Loueur en meublé non professionnel : nouvelles règles, nouvelles précisions
La loi de finances pour 2025 a profondément réformé la fiscalité applicable aux loueurs en meublé non professionnels (LMNP) lors de la revente de biens immobiliers. Une réforme dont les contours viennent d’être précisés. On fait le point…
LMNP : une réforme précisée
La loi de finances pour 2025 a profondément modifié le régime d’imposition des plus-values immobilières réalisées par les loueurs en meublé non professionnels (LMNP).
Jusqu’alors, un avantage majeur du statut LMNP résidait dans le fait que les amortissements déduits pendant la période de location n’étaient pas pris en compte lors de la revente du bien pour le calcul de la plus-value. Autrement dit, ces amortissements permettaient de réduire l’imposition des loyers sans augmenter la fiscalité à la sortie.
Ce mécanisme a été remis en cause par la loi de finances pour 2025 : pour le calcul de la plus-value immobilière, les amortissements pratiqués doivent désormais être réintégrés.
Une seule exception subsiste visant les amortissements correspondant à des dépenses déjà prises en compte pour l’impôt sur le revenu, telles que les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration amortis.
Concrètement, cette réforme entraîne une augmentation mécanique de la plus-value imposable. En effet, celle-ci est désormais déterminée en comparant le prix de cession non plus au prix d’acquisition, mais à la valeur nette comptable du bien, c’est-à-dire après déduction des amortissements pratiqués. Plus les amortissements ont été importants, plus la base de la plus-value sera élevée.
Une fois cette plus-value brute déterminée, elle reste toutefois soumise aux abattements pour durée de détention, applicables à partir de la 6e année, selon des modalités distinctes pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
La question de l’application dans le temps de cette mesure a rapidement suscité des interrogations, notamment pour les biens déjà exploités en LMNP avant 2025. Fallait-il limiter la réforme aux nouveaux investissements ou uniquement aux amortissements futurs ?
Sur ce point, le gouvernement a apporté une réponse claire : la réforme s’applique à toutes les cessions intervenant à compter du 15 février 2025, date d’entrée en vigueur de la loi, sans distinction selon la date de mise en location du bien. Ainsi, même les biens acquis et exploités en LMNP avant 2025 sont concernés.
En pratique, cela signifie que l’ensemble des amortissements déduits depuis l’origine de la location devront être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la cession.
Une confirmation de cette précision par l’administration fiscale reste toutefois attendue.
Il convient de souligner que cette règle ne concerne, en pratique, que les loueurs relevant du régime réel d’imposition, seuls à pouvoir déduire des amortissements.
Enfin, des précisions techniques figurent d’ores et déjà dans le formulaire 2048-IMM applicable pour l’imposition des revenus 2025. Celui-ci indique que les amortissements doivent être retranchés après la prise en compte des majorations du prix d’acquisition, notamment au titre des frais d’acquisition (pour leur montant réel ou selon le forfait de 5 %) et des travaux non déjà déduits fiscalement (pour leur montant réel ou selon le forfait de 15 % lorsque le bien est détenu depuis plus de 5 ans).
En définitive, cette réforme peut réduire l’intérêt fiscal du statut LMNP à la revente, en réintroduisant une forme de « reprise » des amortissements, et impose aux investisseurs de revoir leurs stratégies patrimoniales.
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